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资料分享之杭州商业地产策划之城市商圈调查报告


 

杭州商业规划的目标是建成一个现代化、多功能、世界级的商业服务中心,到2010年杭州将打造成为一个现代、开放、繁荣的休闲购物天堂。今后杭州的商业网点将形成1个市级商业中心、3个市级商业副中心、4个区域商业中心和12个区域商业副中心。

一个市级商业中心:领袖杭州商业这个最有投资价值的1个市级商业中心,主要指以延安路为中心轴,涵盖武林、湖滨、吴山三个商圈,东至中山路,西至湖滨路、环城路,南至吴山广场,北至西湖文化广场,是杭州市至2010年间唯一的的市级商业中心。
据了解,此商业中心建设的总体目标为,继续提高商业聚集程度,推进网点布局战略调整,提升商业设施品位,提高新型业态比重,完善服务功能,增强现代气息,形成高度繁华的现代大都市商业中心。

 

三个市级商业副中心:升值潜力无限

 

三个市级商业副中心分别位于萧山、余杭、下沙三地。据介绍,萧山将形成以核心的高
品位商圈和以市心路北端为核心的商业群,形成以购物为主、商务为辅的新商圈;余杭的商业中心以北大街为轴,北到邱山大街,南到东西大街,以购物为主;下沙商业中心位于下沙镇,北到德胜路延伸段,南到艮山路延伸短,将形成与下沙城相协调的现代都市商业中心。
目前,这三个板块商业发展势头良好,加之三板块为杭州的三大副城,升值潜力巨大。萧山、余杭区中心已经培育出一定的商业氛围,而下沙的商业还没有形成气候。

四个区域商业中心 :秀满东南西北  

      
庆春东路、滨江、翠苑、拱宸桥东南西北四个区域将构建区域商业中心。据了解,庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北,秋涛北路以东,新塘路以西,凤起东路以南,将形成以购物为主、休闲为辅,与钱江新城品位相匹配的区域商业中心;滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段,从高起点出发,形成目标消费层次以高中档为主,集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心;翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间,东至教工路,西至古翠路,规划为以购物餐饮为主的区域商业中心;拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路,东至上塘路,南至登云路,北至定海路,是拱墅区行政中心所在地,规划为功能比较齐全,业态结构合理,以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。

十二个区域商业副中心:商机近在眼前

      
城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区要构建商业适当集聚,功能比较完备,业态相对先进的12个区域商业副中心。业内人士表示,规划中的区域商业副中心目前总价较低,长远看来,这些区域中心或以学院为依托或为大量住宅区为依托,升值潜力相当大。

 十一条商业特色街区:各有风情万种

      
规划中的十一条商业特色街区分别是:湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化特色街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青服装特色街区、丝绸特色街区(杭州中国丝绸城)、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村、文三路电子信息街区、延安路时尚购物街、解放路时代商业街。这些街区都以一种独特的业态为定位,具有一定的专业性,并且这些街区大多都有了一定的商业基础,人气旺盛,

必将会得到更多的关注和商机。
此外,一批区级商业特色街,如江干区的天成路休闲服务一条街、上城区的中山中路传统商业街、拱墅区的台州路商业步行街、滨江区的滨江餐饮商业步行街、萧山区的市心路商业街和余杭区临平的九曲营路步行街等,也将成为投资者关注的焦点。

快速路为未来杭城道路交通主骨架

杭州市总体规划提出"以快速路为主骨架,结合主次干路,组成以方格网为基础,环路加放射线,功能明确、级配合理的城市道路网系统。

“一环三纵五横”城市快速路系统

一环:即绕城公路,全长123千米,采用高速公路标准,主要疏解过境车流并对入城交通起分配作用。

三纵:由南北向的上塘路-中河路-复兴大桥-四季大道,320国道(杭枫线)-石桥路-秋涛路-西兴大桥-风情大道,东湖路延伸线-九堡大桥-通惠路组成三纵。

五横:由东西向的石祥路--石大线-海宁东西大道,文一路-德胜路,天目山路--环城北路-艮山路,中兴路-机场快速路,原320国道(杭富段)-之江大桥-彩虹大道组成五横。

“十”字骨干贯通城市主要干道

    
以东西线和南北线组成的""字线为骨干,形成一个贯通城市各主要客运交通集散点的城市轨道交通网络。

 

武林商圈:新商业热点的兴起

业态特征

武林商圈北向跨运河至文晖路,与朝晖大型居住区相邻,南至凤起路,东至中山北路,西与武林路时尚女装街相接,商业业态布置格局就是典型的“U”字型坐北朝南布局。它的朝南开口像一个袋口,也像一个聚宝盆口,既可以吸纳来自东西两端的诸如环城北路、体育场路东西两端的人流量,也很容易容纳来自朝南方向的延安路来的客流量。因此,一直以来武林商圈就是杭州最繁华的商业核心圈,它是杭州商业繁荣的一个象征,也是各大商家的必争之地。

经过多年的发展,现在的武林商圈不仅有积聚相当好的人气基础,还具有非常成熟的商业形态,商业集中、交通便捷、基础设施完善。商圈内居民多具备较强的经济实力,能够形成有效的消费。武林商圈内的包容性非常强,涉及的业态也非常广。高档购物中心、百货商场、专业市场、专卖店、便利店都有分布;商圈内还有很多品牌专卖店、特色餐饮连锁店、咖啡店以及各类饰品店、服装店。 今后商圈内的经营业态将会增加休闲娱乐及时尚消费元素,所以,酒吧、咖啡吧、茶座以及高档精品店如家居用品店、香水店都比较适合这一商圈的商铺经营。

现状分析

早前的武林商圈主要集中在武林门一带。  杭州大厦、银泰、杭百等大型购物商厦雄居武林广场,连卡佛又为武林商圈的购物档次提高一层;白马大厦、华浙广场、同方财富大厦等商务楼林立,电信、联通、移动总部也坐落在此,商贸业发达。而白鹿鞋城、华贸鞋城,武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城等大型鞋城的集中,各大品牌手机专卖店的开放,使得武林门一带的市场更为繁荣。

近两年来,随着武林路时尚女装街两期工程的完工,武林路从一条普通的小马路一跃为武林商圈中耀眼的明星。在武林路女装街,你既可以看到哥弟这样的大牌,又可以选择江南布衣这样的本地品牌服饰。当然,武林路更为吸引人的,是它的各具风格的林林总总的小店铺如假日帆船、太阳雨等,它们共同组成了武林路多姿多彩的流行世界。

由于生意红火,武林路的店铺开始向孩儿巷、龙游路等周边地区扩展。例如与武林路时尚女装街区紧密相连的孩儿巷,由于受武林路商业氛围和火热人气的带动,孩儿巷服饰店铺和其他小店的生意相当兴旺发达。现在,已有几家不错的服饰店在经营,如黎人坊、ICI、昔日重来、薰衣草、动静等店铺,颇有几分武林路的风格,俨然是武林路的有力延伸。所以,孩儿巷商铺所拥有的潜在价值空间也越来越被市场看好,近两年很可能会成为投资的热点区域。

 

商铺行情

目前,杭州的旺铺依然是围绕着武林商圈,并向外扩散的。由于武林商圈一带的人气一直很枉,所以附近旺铺的地位依旧牢固,而且供求极不平衡,基本处于卖方市场。商铺售价约为4-8万元/平方米,年租金最高可达7000/平方米左右,投资回报率约为6-7%,方位稍逊的在4-5%。也有一些相对便宜的商铺,这些商铺或位于小马路或商业氛围相对较差。其中,孩儿巷商铺的售价约在2.5万元/平方米以上, 百井坊商铺售价约为2.2万元/平方米,附近的白云大厦、同方财富大厦或越都商务大厦,它们的售价约在3-3.8万元/平方米。而目前体育场路商铺的售价也多高于3.5万元/平方米,有的甚至要超过5万元/平方米。

发展规划

按照规划,作为武林中央商务区发展建设的武林商圈,其业态结构将由目前商业30%、商务30%、住宅40%,转变为商业40%、商务40%、住宅20%,商业发展前景更好,商铺经营更加有利可图。由于该地区大型百货店已相当密集,所以今后要鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业,在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间,将结合地铁1号线站、地下车库及武林广场地下商城建设,以武林商圈为核心,打造武林中央商务区。

湖滨商圈:再现繁华

 

业态特征

湖滨商圈紧邻西湖,是“一线三圈”市级商业中心的核心区块。以旅游休闲、高档购物为主要消费特色,走高档化和国际化的商业路线。它的商业定位起点高:国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。以后,湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营,而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等,这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。

现状分析

自从两年前西湖南线开通,还有去年湖滨路商贸旅游特色街和南山路艺术休闲特色街的规划建立,湖滨的商业气氛正悄然改变,走向再度的繁华。
    
在新建的湖滨路旁,元华购物中心、解百新世纪、银泰·利星等高档购物场所纷纷建立,环境优越,又有必胜客、蔡家食谱、肯德基等店的入驻,购物休闲两相宜。而且,湖滨商圈最独特的一点是,它既具有商业氛围,又有着浓郁的艺术气息。在杭州规划的11条特色街中,湖滨商贸旅游特色街区被定位为杭州最主要的标志性商业街,集聚国际知名品牌、旅游商品、高档休闲餐饮等行业,是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区。
南山路独有的艺术文化品位是其最吸引人的地方,中国美院皮影馆、名家作品展示、啤酒文化艺术展、书画作品展、茶吧、酒吧、咖啡吧、美术欣赏,应有尽有,十分具有休闲文化的特色。目前已有多家字苑,南山路上的酒吧、咖啡吧也是一大特色,德纳咖啡吧、八度空间咖啡酒廊、卡卡酒吧充满视觉效果。现在,南山路正力求通过突出“酒吧茶楼、艺术字画、中西快餐、休闲娱乐”四大功能,体现“悠然南山、艺术情怀”的主题,营造满足人们时尚和夜间消费、文化休闲需要。
   平海路将形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐店,汇聚中国饮食、法国西餐、日本料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区,
延安路则服务于中高档消费层为主体,除现有大型百货店外,到处可见国内知名品牌、国际著名品牌,是以专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区。

商铺行情

湖滨商圈的商铺供出售的量非常少,不少商铺仅出售其经营权,其中有些沿西湖的商铺10年的经营权平均每平方米最高售价13万元,很多取得经营权的买家多为自营,再出租的很少。虽然价高难求,但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6-7%。在目前可以购买的商铺中,西湖国贸中心商铺售价达到6.8万元/平方米,元华商城商铺售价为4.58-6万元/平方米,新湖滨景区的商铺一般只出售其经营权,拥有此地商铺的人很少再出手转让。

发展规划

根据“山水风光,历史文化,时尚购物,休闲娱乐,观光旅游”融为一体的要求,作为市级商业中心的核心区块,湖滨占尽地段及环境之优势,它的商业发展是大气的、开放的,市场发展空间非常大。抛开大众化、共性产品,做具有独特性的产品经营,湖滨的商铺才能以特色巩固其商业基础,所以,湖滨商圈要积极拓展服务领域,完善服务功能,提升业态品位,将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。

随着快速轨道交通建设进程的加快,新侨饭店西侧,湖滨路与吴山路之间还将出现一个2.5万平方米以上的地下商业中心,并结合地铁车站的建设,形成一条集商贸、交通为一体的湖滨地下商业街。可以想象,未来的湖滨商圈,是大型百货店、国际国内著名品牌专卖店、专业店、“老字号”高度集聚的时尚购物区,同时也是茶吧、酒吧、咖啡屋林立的沿湖休闲观光区。
  

 

吴山商圈:发展前景广阔

业态特征:

吴山商圈沿延安南路北至解放路,与湖滨商圈相连,南至吴山广场,东接清河坊街,西邻南山路艺术休闲特色街区,与武林商圈位居延安路两头,遥相呼应。 由于靠吴山、近西湖,又具有历史文化特色,所以它是五大商圈中较有特色的一个。 吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐,以老杭州的历史商业文化内涵为重点,吸引外来旅游人群和本地市民。商圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店;咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。它不仅拥有一条仿古商街——清河坊历史文化特色街区,而且商圈内写字楼也很密集:涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、西湖定安名都等商务楼相邻而立既有传统的商业文化,又有现代的商务办公,有一种古今交融的感觉。

现状分析:

清河坊街位于吴山广场,是一条极具历史传统特色的商业街。这里百年老字号多,如王星记、张小泉、蒋同顺等。清河坊街也是寻求工艺品、古玩的好地方,茶社众多,还有许多民间艺术品、工艺品、旅游纪念品店铺和一些饮食店、茶座。在清河坊街,这些店铺无疑是最符合其商业特色的。
 吴山广场周围有许多旅游纪念品、工艺品小店,饮食店、茶座也很多,吴山花鸟城客源旺盛。吴山路将形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主,字画、古玩、雕刻、工艺品等为辅的特色购物区。吴山商城以及太平洋商业中心等大型商业场则体现了商圈的商贸特色。
与清河坊及吴山名吃广场相应,延安南路上的商铺经营也多以餐饮、画廊为主,如加勒比海餐厅、港湾大酒店、杭州人家大酒店及金彩画廊、印象画廊、珍艺苑古玩等,有一种整体呼应的气势感,业态相对比较集中。比较起来,延安南路的商铺经营显得更加现代、大气。而家乐福涌进广场店的开业,也为吴山商圈积聚了不少的人气。


商铺行情:

吴山商圈内的商铺总体来说售价较高,供应量不多,总价低则近200万元,一般都要500万元左右,高则近千万元,愿意投资的客户虽多,但实力要强。河坊街商铺多为1-2层联售,售价约为3-4万元/平方米,年租金2000/平方米左右,投资回报率约为4-6%
而商圈内其他类型商铺出售均价亦在3万元/平方米左右,投资回报率低于河坊街商铺。比如吴山广场旁华光巷的商铺售价约为2.6万元/平方米,高银街的商铺售价约为2.8万元/平方米。目前可供选择的有西湖定安名都、吴山名楼、太平洋商业中心等物业和清河坊街的部分新建商铺以及西湖大道的少量沿街底铺。

发展前景:
商铺最重要的价值在于它有优越的地理环境和强大的消费资源,吴山商圈兼具地理环境及旅游交通等优势,今后商铺经营档次的提高和大量人气的聚集又会增加商铺的发展潜力,它依然属于好地段的好商铺,前景看好。所以依托杭州经济发展的大环境,在定位准确的基础上,商圈内商铺增值的潜力较大。

 

大器晚成——城站商圈
城站商圈在五大商圈中较为特别,城站是交通枢纽中心,客流量大。1995城站因为整体改造而备受市场关注,但其后大规模的拆迁造成了3万多人口的疏散,导致了“该旺而不旺“的局面。但目前城站的建设速度明显在加快,商业活力趋于旺盛,广宇服饰城在招商,利群大厦正在建设中。
    
业态布局
目前已建成和在建的商业网点有铁道大厦、中铭大厦、西湖国贸大厦、利群大厦、红楼饭店等,总面积30万平方米,初步形成以中高档商务写字楼为主体,餐饮、娱乐、购物为辅,汇集国内外大公司、金融财团、旅游集散中心等机构的商务中心特色街区。

消费对象
总的来说,城站商圈的消费特色是以吃、住和商务消费为主。消费人群多为外地来杭的商人或游客,也有一部分写字楼内办公人员和区域居民。附近的四季青服装特色街区,人流量非常大,而金隆花园、义井巷小区等社区居民也是相对稳定的消费群体。在整个商圈内,高档酒店、咖啡吧、火锅、小吃等餐饮店、超市、各式便利店分布各处。

商铺行情
城站商圈商铺供给量较少,周边商铺资源相对稀缺。向东一带由于靠近一些社区,附近的清泰街、西湖大道、建国南路等商铺售价约为3-4.5万元/平方米,年租金为2300-2700/平方米,平均回报率在5-6%左右。日前可供选择的有金达苑、新东方大厦等物业和西湖大道与佑圣观路相交处的少量沿街底铺。从目前情况来看,西湖大道的商业发展还不错。道路宽阔、通畅,两旁高档商务楼众多。沿街中西餐厅、咖啡馆、酒店旅馆、户外用品店等商铺,经营得比较好,其中西湖大道与佑圣观路相交处的商铺经营尤为热闹,售价在3.6万元/平方米左右,呈上升趋势。城站一带,商铺量不太多,江城路商铺售价约为2.45万元/平方米左右,中闽大厦一楼商铺的售价在3万元/平方米以上,不过面积偏大,总价要千万元以上。

重点路段:西湖大道

    
城站商圈的日渐兴旺,西湖大道功不可没。西湖大道宽阔通畅,两旁高档楼宇多,有效地连接了城站商圈、吴山商圈和湖滨商圈,一头是商业氛围浓厚的城站广场,一头与南山路相接通向西湖风景区,还与延安路相交连接着吴山商圈,占尽了得天独厚的天时、地利、人和资源。
从总体来看,西湖大道的商业格局较为现代、时尚、大气,像一个快速发展中的新兴城市,以后的商业发展潜力不可估量。西湖大道两侧写字楼多,城站广场附近是集中地,香榭商务楼、金泰商务大厦、利群大厦都是比较高档的商务楼,蕴藏着较大的消费需求。
从细部来看,与西湖大道相交的建国南路附近,中西餐厅较多,如醉爱餐厅、辣妹子火锅店、广利贝贝等,城站广场的来往客源、写字楼内的工作人员以及附近居民都是较大的消费群体。中部与佑圣观路相交处,生活气息浓厚,受老食品市场商业气氛的感染,店铺经营类型丰富,比较热闹。在延安南路与南山路中间的这一段,西湖大道的商业布局就显得更加开放和气派,耀江广厦的写字楼及沿街婚纱、服装等商业店铺、清波商厦的婚纱摄影店和咖啡馆以及涌金广场的浙江东方大酒店、索菲特西湖大酒店、两岸咖啡等,体现了西湖大道商铺向高档化发展的这一趋势。
西湖大道商铺的价格目前处于攀升的状态中,一般商铺售价约在3.6万元/平方米左右或更高,投资回报率约在5%-6%左右。以后道路两旁的一些高档商务楼建成后,商铺供应量会加大,而根据市场行情估计,价格还会上升,比较有投资价值和经营前景。

后起之秀——信义坊商圈
信义坊商圈的魅力在于它的“新”,在于它所拥有的商业潜力,它的形成得益于信义坊商业步行街的建立。它的两端分别与莫干山路和湖墅路相连,湖墅一带曾是一派商贾云集、百货登市的繁荣景象,107家店铺遍布京杭大运河两岸。去信义坊寻觅“十里银湖墅”的繁华盛景吧,沿河而逛,登楼而望,水乡的韵味细细品来,慢慢咀嚼。

业态布局
信义坊商圈以莫干山路和湖墅路这两条商业道路为主要轴线,与武林商圈和湖滨商圈连接起来。商圈内有中环大厦、之江饭店、敦煌饭店等商用建筑,信义坊小区、湖墅新村等高档住宅和华润超市、景福百货、知味观、肯德基等商业设施。

消费对象
信义坊定位在综合性的时尚休闲娱乐场所,欲打造一条集“吃、逛、玩、购、赏”于一体,以“小而精,多而全”的经营业态,满足都市人的时尚休闲需求。
信义坊将餐饮放在了首位,以异国餐饮为主,另外还有全国各地颇具名气的特色美食。使信义坊商街异国风情美食街的个性特色愈加明显。服饰保留在香积园低层商铺,心旷神怡轩则主要用于布置经营工艺品。由于居民较多,所以各类专卖店、特色小店也很多。消费者多为本商圈内居民和杭州本地人,因靠近北站,也有部分慕名而来的外地游客。

商铺行情
信义坊商圈内的商铺售价约在2.5-3.5万元/平方米,出租回报率约为3-4%,随着发展今后会有所增长。作为一个新兴商圈,信义坊商圈依托莫干山路和湖墅路的商业优势,一旦与武林商圈和湖滨商圈形成联动,后起之秀的力量不容忽视。目前可供选择有湖墅嘉园、红石中央花园、浅水湾花园等楼宇的部分商铺和莫干山路与文一路相交处的少量沿街底铺。

重点路段:莫干山路

信义坊商圈的成名得益于信义坊商业步行街和莫干山路与湖墅路两条商业道路所形成的商业联动效应,莫干山路作为一条交通大动脉,贯通了杭州的南北。它跨度大、宽阔通畅、交通四通八达,从北向南分别与石祥路、大关路、教工路、文一路、德胜路、文二路、文三路以及天目山路等市区主要道路相连,整体优势明显,在商业发展上容易形成大气、开放的格局。
莫干山路南接环城西路、湖滨路,通向西湖风景区,北通汽车北站,与湖墅路几乎近于平行状态,商业配套设施齐全。从大环境来看,莫干山路两侧有浙江新世纪大酒店、天鸿饭店、之江饭店、梅苑宾馆、敦煌饭店、祥和假日大酒店等酒店、宾馆;周围的高档住宅区有华海园、华立金顶苑、信义坊小区、墨香苑、白荡海人家等;使这一带的居住氛围浓厚,人流密集。另外,华润超级市场、景福百货、各类专卖店、特色店等商业设施极易凝集人气,营造商机。
莫干山路商铺现在的售价比较实在,平均售价约为2.8万元/平方米,而与其平行的湖墅路商铺的售价则要3万元/平方米以上,价格优势非常明显。近两年来杭州交通网络规划的实施和完善,给莫干山路两侧的物业带来了发展的良机,又非常有利于其商铺价值的提升。
莫干山路是今年杭州重点美化的道路之一,以后街景会更加美丽,商铺投资及经营的环境更好。大环境改善后,莫干山路两侧的住宅建设必然会有所发展,继而带动相应的商业配套、生活服务等设施的建设和完善,给莫干山路带来了新的商机,其沿街商铺也具有较大的增值潜力。

 
商铺举例

湖墅嘉园:座落于杭州市大运河沿线新兴生活走廊内,北靠哑巴弄、西接和睦路、南邻婆娑桥弄、小区东贴湖墅路面临京杭大运河,从杭州的城市平面上看优势领地—湖墅嘉园处于城市北部,从传统风水角度而言属于风生水起的龙胜宝地。
  (1)未来杭州新兴居住生活区“大运河居住文化圈的经典力作”;
  (2)一个代表新世纪居住标准的现代生活特区,一座全视野水岸双景的智能生态绿洲;
  (3)一道雄踞杭州城北大运河水岸居住带重要坐标、傲视杭州人居新时代辉煌岁月的未来之城。

 

黄龙商圈:以高档商住区为依托
黄龙商圈以黄龙体育中心为轴向四周辐射扩散,主要覆盖南北走向的保俶路、杭大路、黄龙路和东西走向的西溪路、曙光路、天目山路。黄龙区域一直是杭州集生态、人文、旅游、会展、运动的重要区域。近年来,商业也随着各项组成的完善而取得了一定的发展,构成了区域的商业体系。 从现状来看,黄龙区块已经确立为杭州城内的高尚商务圈。

业态现状
黄龙体育中心靠近黄龙洞圆俗圆,游客非常多,聚集了大量的人气,2000年,大型商场——好又多的入驻,使人气不停飙升。目前,体育中心商铺以酒吧、餐饮为主。
杭大路一带伫立着黄龙饭店、世贸大酒店、紫云饭店、新宇商务宾馆等杭城知名饭店。餐饮以龙门大酒店、喜乐酒店、石浦海鲜城、好阳光、至尊鲨鱼等大型酒店为主,回报率都很高,适合工薪消费。
保俶路南端与西湖相接,商业业态主要为娱乐城及酒吧,其中蓝堡、花样年华、同至酒吧等在杭城小有名气,夜幕一降临,这一带便车水马龙,好不热闹。这条街的餐饮店在杭州也同样颇有名气,刘家香辣馆、粤浙会、片儿川、九百碗、牛哥等特色餐馆人气都很不错,生意非常红火。
曙光路东侧浙江音乐厅一带,不知从什么时候起,开出了许多服饰店,店内服装大多特具风情,时尚亮丽,价位在一两百之间,逛的人较多。曙光路靠近西湖一带,开着一片茶楼,都是仿古建筑,灯笼高悬,在绿树掩映中泛出丝丝幽雅的味道,一到夜晚,每座茶楼门口便停满了轿车,看来生意很是不错。
西溪路也有许多特色的服饰店,但与曙光路相比,西溪路的服饰店相对价位低廉多了,大多在一百元以下,消费群大多为学生。

后市展望
总的说来,保俶路、曙光路的商铺基础较为深厚,而杭大路,黄龙体育中心附近一带,因近年来的改造,商铺大多都是新建的,发展势头良好。特别值得一提的是,黄龙商圈的购买力十分强,因为这一带相继建出了世贸中心、黄龙世纪广场、嘉华国际、国际花园、求是大厦、中田大厦等高档写字楼,还有世贸丽晶、丁香公寓、黄龙雅苑等高档住宅楼,是城市高收入者的聚集地,其消费能力普遍较高,构成了该区域的固定消费人群。而百年浙大则除了拥有深厚的历史人文沉淀外,数万学子生活其中,其消费面广泛,生活、学习、娱乐俱囊括在内,更拥有庞大的教师队伍与专属企业,包括众多外教、品牌企业及工作人员,均属于高端消费人群。

 
文教区商圈:学院相继郊移去 商铺能否笑春风?

文教区商圈主要是指由东西走向的文一路、文二路、文三路和南北走向的教工路、学院路所构筑的区域范围。文教区商圈有着多年的发展基础,商业业态比较成熟,是服饰、餐饮、理容、电子信息类商铺的聚集地。

业态现状
文一路西端伫立着一家大型超市——物美,人气超旺。其附近多为服饰店和餐饮店,错落有致地分布着。文一路的服饰店大多定位不高为中低档水平,以休闲类服饰为主,如:邦威、唐狮、蓝色天空、哎呀呀等,适合学生族消费。餐饮类店铺档次也为中低档,但大多都较有特色,颇受欢迎,如:太一、我爱我家、一品砂锅等,夜夜爆满。文一路理发店之多,在杭城的街道上也是少见的,它们主要分布在文一路耀江文萃苑附近,汇聚了情丝、天方等理容广场,价格实惠、生意兴隆。
文二路和文一路相似,业态以餐饮、服饰类为主。文二路的服饰店,小铺子里头的服饰大多风格奇特,颇具特色,价格也优惠,特受年轻人喜爱;新驻的大铺子,以中档品牌为主,如ELEFUN等。文二路人气不如文一路,服饰类店铺相对冷清。但文二路西侧的餐饮店,生意却是很红火,像广合缘、老东北菜馆、太太等,口味都很不错,适合大众消费。除图书大厦外,文二路上还有几家比较有名的书店,如:枫林晚、席殊,还有学院路文二路口的淘金,都很受欢迎。
文三路为电子信息特色街区,顾名思义,这条街的店铺以数码类、电子类信息为主,杭州人买电脑都会往这赶。自东向西,文三路有西溪数码港、百老汇电脑城、高新电脑城、颐高电脑城等大型电子信息类市场,沿街还有许多此类的小店铺。

后市展望
2002开始,文教区内的许多大中专院校,浙江理工大学、中国计量学院、杭州电子工业学院等都相继搬出,郊移至下沙大学城。就此,文教区商铺的前景不被许多业内人士看好,许多店主也反映生意不如从前。但也有专家指出,此处的商业已形成一定的气候,同时虽然有许多学院已经搬出,但也有不少学院仍然停留在此,并且这里还有翠苑、花园新村、文三新村等小区的住户。因此,文教区商铺不可小视。
商铺举例
楼盘名称:华海园
    
地址:文一路保叔北路
    
点评:位于繁华城区,周边配套设施完善,交通便利,所在道路及相邻道路商铺经营红火。

 
楼盘名称:龙门公寓
    
价格:待定地址:教工路
    
点评:周围商业氛围好,所凝聚的消费人群素质较高,具有一定的消费能力,极易延伸文三路电脑、数码产品或相关配套行业的经营。

楼盘名称:华都·兰庭国际
      
价格:待定地址:文二路
      
点评:位于文二路,交通便利,地理位置及商业环境优越。

楼盘名称:浪琴翠园
    
地址:余杭塘路学院路
      
点评:所在区域居住氛围浓厚,有很多大大小小的店铺经营,周边配套设施齐全,交通方便。

城西商圈:伴随着浙江大学崛起

城西商圈是近些年新兴的商圈,主要是指东西走向的文苑路、文新路、文华路和南北走向的紫荆花路、古墩路、丰潭路,其中以文苑路、文新路、古墩路商业街为代表。

业态现状
经过这些年的发展,城西的商业越来越受关注,不少投资客都好这块沃土。目前城西商圈内的文苑路、古墩路商业氛围比较浓厚,也比较有特色。
文苑路是文三路的延伸段,五年前,还处于地段比较偏僻,商铺较少,颇为凌乱的局面,而今却大为改观。在康乐新村附近,中介门面特别多,21世纪不动产、我爱我家、公众房网、月新房产等等,几乎揽括了杭城所有的中介公司。在这些中介门面之间散布着不少服装店、餐饮店。而家友超市也在这一带开了一家分店,聚集了不少人气。
古墩路上餐饮店的名气,近几年也逐渐响亮起来,市民逐渐了解到在城西原来也有一个美食的汇聚地。所以走在古墩路上,不禁会为众多的餐馆迷花了眼。长安居、一席地鸡窝、四川火锅城、百笋宴……,都各有特色,让人不知应该选择哪家进去搓一顿,直想一家一家都吃过去。
此外在文新路上汇聚着不少高档健身中心、美容中心,但据了解,这些店铺生意并不如想象中红火。

 

江南岸的中心— —萧山商圈

业态分布
杭州城市的扩展,钱江世纪城的规划以及房地产开发力度的不断加大,使得萧山越来越大气,商业也呈现整体综合发展的趋势。目前这里商业氛围比较浓厚,人流量大,百货店、专卖店、服饰店、餐饮店较多。另外,特色小店,茶吧、酒吧、餐饮店以及休闲娱乐等行业,都是不错的店铺经营方向。由萧山老城区的市心南路商业群组和规划建设中的新区市心北路商业群组连结而成的江南城商业中心,该中心规划人口15万,东至市心北路,西至工人路,南至山阴路,北至金城路,可开设百货店、大型综合超市各一家,以及一批品位较高的专卖店、专业店。

消费对象
根据杭州城市的总体规划,萧山将成为江南岸的中心城区,是开发的热点所在,城市建设带来的人口增多将为这里的商业发展提供更大的消费市场,区域内商铺的发展潜力非常大。

商铺行情
这里的商铺呈现供不应求的状况,市心广场是萧山的旺铺集中地,很难买到。市心北路东侧的御庭园小区商铺售价为7500/平方米,绿都百瑞广场及泰富广场等的商铺都采取定向招租的形式,无法购得。

商铺举例
杭州萧山国际商务中心:位于萧山经济开发区的金城路,总建筑面积60624平方米,由两栋28层的对称双塔型现代高层建筑物组成。其中1-4层为裙房,5层以上为标准层,地下一层为车库。大型精品购物中心、纯现代商务写字楼构成了杭州萧山国际商务中心。四大优势,引领萧山商住圈名字,就是标志,杭州萧山国际商务中心——萧山第一商务中心。360度全景看风景,弧形的建筑立面 ,大型落地窗,造就了全方位观赏城市的各个角度的宽阔视野。标准层挑高3.2,带给你仰之弥高的居室气度。156个停车位,充足宽敞的泊车空间呵护您的爱车。

杭城发展最具潜力的延伸力量— —临平商圈
业态分布
临平城主要的商业中心位于北大街一带,商业形态相对成熟,商业格局紧凑。既有购物商城、百货商场等大型购物场所,又有品牌专卖店、服饰店、餐饮店、咖啡吧、酒吧、美容美发店等行业,购物、休闲、娱乐的氛围浓厚。目前城区商铺经营红火,夜生活丰富,很多投资及经营者都比较青睐这一区域。

消费对象

临平城所在的余杭区,是杭州城市发展最有潜力的延伸力量。配套设施的日益完善,一定会酝酿出新的商机。

商铺行情
前供应量较大,价位不高,购买的多为本地投资经营者或其他省内投资客。目前市中心商业街如中都广场商铺,售价逾1万元/平方米,碧天假日休闲街商铺1-2层联售,售价为7800/平方米。新住宅区的沿街或社区内商铺也有一定的供应量,如东海水漾人家的商铺售价在4000-6000/平方米,大洋新月花园商铺约为4500/平方米。

 
大学城中的黄金屋— —下沙商圈

业态分布
区域面积内预计2010年达到40万人,目前的商业网点集中在4号、5号路交叉地段,规划中的商业中心北自德胜路延伸段、南至艮山东路延伸段,东近一号路,西邻正在筹建中的杭州市客运中心,该中心以高品位、高起点来规划,要建设成一个与下沙城相协调的现代都市商业中心,将严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点。下沙目前还处于待完善状态,随着“城市东扩”进程的加快,这里的商业发展档次和经营格局会走上正轨,发展潜力较大。

消费对象
集中于公司职员和在校学生,餐饮小店、便利店、服饰店等较多,较少有中高档的休闲消费及购物场所,与居民生活相配套的服务行业也有待发展,这些消费场所的暂时缺少正孕育了下沙商铺的发展商机。

商铺行情
下沙城的商铺供应可分高教园区和开发区两部分:高教园区的商铺售价在9000-11000/平方米之间,如大都文苑风情的商铺售价约为1万元/平方米,由于有一定的客源保证,买来自营的人占多数;杭州经济技术开发区的商铺售价在7800-9500/平方米之间,如东海未名园的商铺起售价为7985/平方米,商宇香榭里花园的商铺出售均价为8500/平方米。以后人口的增多和环境的日益成熟,会使商铺的需求量增加。

商铺举例
下沙·文汇苑:楼盘的底楼商铺总量约为6000多平方米,到去年基本上已全数售完。小区开发适合做超市的商铺面积约2000多平方米,目前开发商手里自留1000多平方米。
大北·四季风景:楼盘总建筑面积13.5万平方米,商铺总建筑面积1.15万平方米,一期商铺面积约8200平方米,现已售出4200平方米2003年中捆绑销售单价约为8000/平方米。目前准备销售的商铺约4000平方米,价格未定,预计沿马路的商铺单价在15000元-16000/平方米之间
星星港湾花园:星星港湾花园总占地面积近1700亩,规划总建筑面积约90万平方米,拥有居住、文化、商业、休闲、运动、娱乐6大功能区,9大围合式组团,排屋、别墅、公寓等多种建筑形态,近300亩观潮、湿地及由星星港湾投资建设的江滨等三大生态主题公园,约7万平方米完整的社区级大型配套;她以营造最适宜现代人居住的生活空间为目标,将形成一个集居住、休闲、娱乐、旅游于一体的远郊城市复合体,是一个休闲的、生态的、健康的、开放的、人文化的社区。星星港湾花园东面临钱塘江延展近2.5公里,坐视3公里宽的江面,大堤河、东堤河环绕东、西两侧;这里拥有开阔的江景视野,水远天高,景色怡人;这里气候宜人,适于居住,最高记录气温只有36.5度;这里有回头潮、乾隆御笔亲提的观潮御碑和有“水上长城”之称的具300年历史的古鱼鳞石塘等,有着浓厚的历史文化积淀。
    
星星港湾花园位于杭州下沙大学城东北部、钱塘江回头潮观景胜地;紧邻杭州经济技术开发区,距浙江省最大的高教园区仅6公里,车行至杭州市中心(武林广场)仅半小时;杭州公交523路直达基地,3层交通体系与杭州主城及周边城市紧密相连。
   第一层交通网 基地4条大道直达下沙:海杭路、沿江大道、春澜西路(建设中)、安澜路(规划中)。
   第二层交通网 基地与杭州市中心接轨:下沙世纪大道、01省道、东西大道、德胜快速路(建设中)、九沙路(规划中)。杭州公交523路直达基地。
   第三层交通网 高速干道直通周边地区:杭州绕城高速、沪杭甬高速、杭金衢高速。

 
钱塘岸边的繁华— —滨江商圈
业态分布
现今的滨江由原来的滨江区和高新开发区合并组成。商业设置上也分成了两块。北面的滨江核心区目前最令人注目的商业规划便是沿江4.2公里的闻涛路及路北的区域规划中的商业步行街。步行街边上往西将聚集锦绣江南、香溢·白金海岸、同人·春江时代、旅游·水印城等众多沿江楼盘。滨江的另一重要配套项目——公建中心位于火炬大道、信诚路、北环路与中心大道的北面,该区域是钱江南岸开发最早、开发量最大的一个住宅区域,江滨花园、彩虹城、国信嘉园、太阳国际公寓、银色港湾等楼盘均位于附近。公建中心的区域中心是1.8万平方米的生态绿地,商业步行街区环绕于绿地,将容纳百货、超市、专卖店等大型商业设施。除此以外,麦德龙超市在杭州的第二家店面,亦已择址滨江区域。除滨江工业园区外,滨江最有特色的应该是滨江高教园区了。高校资源的共享融合,浓郁的读书氛围一定会使杭州成为名副其实的大学城。
消费对象
据杭州市政府的规划,滨江区块既是杭州的城市副中心,又是大杭州格局中城区产业、居住等功能的分流中心。而滨江高教园区的学生以及庞大的滨江住宅区域的居住人群将会带来勃勃商机。
商铺行情
住在江对岸的瓶颈就是交通,钱江北岸风景这边独好,而钱江南岸看好而不看热的主要原因就是钱塘江带来的交通距离,地铁则将把这一距离缩短到几分钟。因此,该商圈是一个极具投资价值的地带。
商铺举例
旅游·水印城:位于钱江四桥与三桥之间,为今年新推楼盘,总建筑面积约28万平方米。楼盘的商铺面积约为1645.7平方米,分别分布于楼盘的南侧、西侧及北侧。南面商铺规划为大框架结构,可引进大型超市满足园区住户的日常生活所需;西侧为小型休闲商铺;北侧为观江休闲娱乐商铺,商铺前面建有一条高档休闲特色街。

贺田·尚城:楼盘位于钱江南岸一桥西面,小区配套设施是该楼盘的一个重要卖点。楼盘商铺总配置面积约2.5万平方米,其中有一规划为超市用途的2200平方米铺。
彩虹城:位于钱江四桥与一桥之间最大的楼盘。其商业设施配置相当可观。一期商业街及综合楼东翼,计有7000平方米左右的商铺。其中用于配套餐饮与大型超市的商铺位于综合楼东翼,规划中的超市面积约为3000平方米。其余小商铺都为60平方米左右,销售方目前的想法是只租不卖。除一期以外,楼盘二期、三期还有10000平方米左右的商铺。

 

 

 

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